加拿大新移民贷款买房解惑2017

笔者最近和同事在一次社区活动中，对新移民贷款买房情况做一下随机调查。结果出乎我们的意料。新移民对贷款买房最大的疑惑是：没有信用记录，能否在加拿大获得房屋按揭贷款。原来我们都认为新移民买房担心的是首付或是月供款等问题，可实际情况却是担心没有信用记录能否贷款。
刚刚公布的2010年加拿大新移民数据显示，在过去一年中有28万合法移民来到加拿大，是57年来的最高记录。这么多新移民来到加拿大，购房问题，住房贷款问题该如何解决?加拿大的商业银行在哪些方面可以帮到新移民安家置业呢?
来自不同国家的新移民，在加拿大不可能在短时间内积累起信用记录，但住房问题却刻不容缓。按照目前加拿大商业银行的惯例，只有从美国来的新移民，在申请按揭贷款时，才一定信用记录报告。美国和加拿大的征信机构在记录信用状况，以及计算信用分数方面使用的方法几乎相同，因此，信用记录报告可以作为参考。而从中国大陆来的新移民，在申请按揭贷款时，加拿大的商业银行通常不会要求提供申请人在中国的信用记录。
很多贷款广告上讲“没信用，没工作，没问题”。严格地讲，这句话对新移民来说是句废话，而不是业务能力和专业精神的广而告之。在加拿大，这个移民国家，最发达的就是金融业。五大商业银行：满地可银行、丰业银行、皇家银行、帝国商业银行，以及道明银行都有新移民按揭贷款项目。只要满足首付款比例，以及登陆时间要求，没有信用记录，没有工作，都可以顺利申请到按揭贷款。
登录时间，是各银行界定新移民的标准。但这个标准不同的银行有不同的解读。Jason是2003年来加拿大读书的，当时所持的是学生签证，2008年获得移民身份，2011年初在去某银行申请按揭贷款是被告知，从信用记录上看，他从2002年就在加拿大开始建立信用记录了，按照该银行的标准，已经超过了登陆3年内的标准，不能被视为新移民，需要出具收入证明。Jason不死心，试了第二家银行，结果获得了批准。原来，第二家银行是以枫叶卡背面的登录日期为标准，而不是以在加拿大居住了多少年为标准认定新移民身份。目前，在加拿大的各大商业银行中，多数银行认定3年内登陆的移民为新移民，满地可银行(BMO)认为5年内登陆的移民为新移民，以居民身份登录加拿大的日期为起始日，以签订买房合同并申请按揭贷款的日期为截止日。这里包括了两个含义：如果是已经入籍的移民(枫叶卡已被收回)，可以出示登陆纸证明登陆时间;如果购买楼花，虽然房产交接是在几年后(届时有可能不满足新移民要求)，但是如果现在符合新移民政策(登陆5年内)，而且已经签署了购房合同，银行依然按照新移民政策审批贷款。
通常情况下，新移民没有建立起信用记录对于银行来说可以接受。但如果新移民有不良记录，则会遇到比较大的麻烦。在加拿大，建立和维护信用记录是非常重要的事情。提醒新移民注意以下事项：
1. 尽早开立银行账户，并申请信用卡(不是借记卡)
2. 避免超额度使用信用卡
3. 日常消费金额最好控制在信用卡额度的50%以下
4. 银行支票账户保证足够的余额，避免支票透支和无法扣划水电费
5. 申请汽车贷款时不要过于频繁
6. 租房时租用的有线电视等设备在退房后及时归还
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对于首付款的要求，各银行也不仅相同。有些银行要求35%，有些银行要求30%首付，有些银行要求25%，但附加存款要求。新移民可以咨询不同的银行了解不同的新移民按揭贷款计划。很多新移民认为只要找到一个贷款经纪就可以解决问题了。其实不然，提供新移民按揭贷款计划的银行中，满地可银行(BMO)，皇家银行(RBC)，帝国商业银行(CIBC)均不接受按揭贷款经纪的代理。
新移民对加拿大的情况并不是非常熟悉，即使是网络和资讯非常发达的今天，依然有很多人为的误导会让新移民非常困惑。“代理各大银行”“没工作、没信用，没问题”的广告就很容易让新移民误解。加拿大移民